·当前位置: 首页 > 学习交流 > 他山之石 >

深圳:产业空间这样“无中生有”

南山区15家企业联建总部大厦,成功破解用地难题

来源:青岛日报时间:2019-09-02 13:49

产业用地不足正在成为制约许多城市经济发展的一大障碍,对深圳而言尤其如此。深圳市辖面积不到2000平方公里,人均土地占有面积远低于全国人均水平。与此同时,深圳的商事主体总量、新登记企业量和个体工商户总量高居全国大中城市首位,创业密度全国第一,对于产业空间的需求十分旺盛。

因此,在产业用地上深圳可谓动足了脑筋。8月23日,刚刚奠基的南山区科技联合大厦,就是深圳在产业用地机制方面最新探索的结果。

这是深圳南山区独创的企业联合竞买土地建设总部大厦的模式。从今年2月21日创梦天地等15家企业联合竞得建设地块,到8月23日南山区科技联合大厦奠基,仅用了6个月时间。

复盘6个月来,这一模式的推进过程,相信可以为其他地方破解产业用地难题带来启发和借鉴。

“联合体”竞买

南山区是深圳的经济大区、科技强区、创新高地。据调研统计,南山区160家上市公司中50多家无自有物业。这让一些企业陷入两难:一方面,单独拿地“资金不够”,又面临不少外地优厚政策的“诱惑”;另一方面,南山区的营商环境越来越“优”,高科技产业生态链越来越完善,“不是实在没办法,不想走”。

“无恒产者无恒心”,稳定的经营场所是企业大胆投入、长足发展的重要保障。南山区针对辖区民营企业特别是民营中小企业多数缺少“恒产”的情况,探索产业用地机制改革,集约高效解决企业“恒产”需求。

长期以来,企业竞拍土地自建物业常常“单打独斗”,耗资巨大且建成后的“独栋”产业空间往往超出企业实际需求,存在空置浪费甚至是变相发展房地产现象。据南山区相关部门调研,一家年营收5亿至10亿元的企业总部生产研发空间需求约为1万平方米,但通常一块产业用地可建成数十万平方米产业空间,远超企业实际需求。

南山区为此开展改革试点,允许企业联合竞买土地建设总部大厦,在传统“招拍挂”程序基础上,组织企业通过签订联合竞买协议组成“联合体”,联合竞投总部用地、联建总部大厦,按竞买主体的约定比例分配物业。为了降低企业成本并防止产业空间浪费,南山区还对“联合体”的连带责任进行明确规定,以保证联建工作顺利推进。

创新退出机制

究竟什么样的企业才能联合建楼?南山区制订了一套规范、精准的评价体系。

在遴选参与联建的企业中,通过对辖区内120多家上市企业、90多家南山区总部企业及工业百强企业、服务百强企业的调查摸底,基本掌握了企业的经济贡献情况、产业办公用房的需求情况,并初步筛选出48家重点企业进行研究。

针对南山区上市企业数量众多、成长性好且大多没有自主物业的特点,南山区首次联建工作选择以上市企业作为主体,着重解决一批优质重点企业总部及研发空间问题。在框定企业范围后,再开展测评、逐一约谈企业等工作。最终在综合考虑企业的产值营收、纳税、企业自主意愿等情况后,以评分排名的方式从中筛选出15家重点企业作为联建企业。

“联合体”企业数量较多,“联建”易因企业变动而导致项目停滞,南山区创新“联建”退出机制。在遴选阶段如有企业退出,则重新遴选递补;土地使用权公告和挂牌阶段,若有联合体成员单位不超过2家(含2家)退出,其相应建筑面积由区政府承接;联建大楼竣工验收前,如有企业因自身原因终止该项目投资建设,政府保留处置权利。

政府协调主导推进

此次联合建设总部大厦是深圳首次组织大规模的联建工作,没有可参照的案例,很多工作都是摸着石头过河,边试边改。

同时,这15家企业从事行业、各自诉求等均不相同,出资经费、楼层分配、方案设计、建设等均涉及各方切身利益,协调难度非常大。

对此,南山区创新“联建”项目设计建设机制,最大限度满足企业不同空间需求,以确保公平解决所有企业诉求。比如在确定楼层分配上,采取高低搭配、抽签划分,商业分配模式为15家按份持有;在楼宇建设上,采取统一招标代建方承建,减少各方协调沟通成本;建筑设计上,征求大多数企业同意即确定方案;在公共空间的“可塑性”上,设置多层架空层及立体连廊,最大程度方便企业入驻后进行灵活设计调整;在建设上采取代建制,深汇通公司是15家公司与代建公司万科公司沟通的桥梁,15家公司通过深汇通向万科公司行使业主的权利和义务。

目前,南山区正在持续推进联合总部大厦项目,已有百余家企业提交了下一批“联建”意向申请书。

(本报记者周晓峰整理自《深圳特区报》)

记者:管理员